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花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債,向地下錢莊借款10萬元,卻成為他的惡夢,兩年來還了46萬餘元仍還不清,每月僅剩8千元度日,甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇;他走投無路報警求助,警方會同憲兵,日前到涉案林姓嫌犯住處逮人,全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。

 

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相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到 400 萬元,假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電,300 萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到 8 成,可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買 1,500 萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的 8 成,自備款 300 萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的 7 成,自備款就需要 450 萬元,中間有 150 萬元的差額,就算把預留的 100 萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以 RC 結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。

要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在 1.67 到 1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為 1.84 到 1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過 1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元,原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元,但銀行卻只核貸 1,080 萬元,比木森的期待少了 120 萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

15年前一次採訪,讓媒體人張慧餘有機會採訪「紙兒子」(Paper Son,1906年舊金山大火後冒充別人子女身分移民來美的華人),開始研究排華法案對在美華人心理影響。她15日在曼哈頓華埠且林士果圖書館講述多年來研究,希望讓華裔心理問題獲得更廣泛的關注。

張慧餘曾在新聞電視業和報業工作數年,並專注於紀錄片拍攝。15年前一次採訪過程中,她與「紙兒子:一個男人的故事」(Paper Son: One Mans Story)作者Tung Pok Chin的女兒交談,「那時的我在中文媒體工作,每天都在為華裔社區和外面的世界搭建橋梁,然而我甚至都無法確認自己身分為何。」Tung Pok Chin是第一個記錄「紙兒子」歷史的人,張慧餘對這段歷史產生濃厚興趣,開始到發源地舊金山尋找更多的「紙兒子」。在加州Pacifica Graduate Institute攻讀博士時,更選擇將該議題作為畢業論文選題。

1906年舊金山地震帶來大火,燒掉市政廳大部分檔案及人口出生紀錄,給生活在排華法案陰影下的華人帶來生機,紛紛趁此機會聲稱出生資料被毀,獲得一紙新身分,並在登記時說自己在中國有兒女,將這些新得到的身分賣給中國鄉親,當時正值中國混亂貧窮時期,很多人花錢買假身分移民美國,成為「紙兒子」。然而很多「紙兒子」在美生活艱辛,上學或工作時使用假身分姓名,只有平時和朋友在一起才能用本名,過上「分裂」的雙重身分生活。

另外,1910年起美國移民局開始用舊金山的天使島拘留所(Angel Island Immigration Station)來甄別入境者的身分,華裔新移民都需要通過審問才能進入美國。為了應對移民局審查真假「紙兒子」的各種問題,華裔社區還特別準備指導手冊(coaching book),用來幫助買假身分證明的人應對。

華人移民也開始逐漸意識到,無論再努力改變、使自己更像美國人,都無法真正融入,時時刻刻面臨遣返。張慧餘說,這可謂「你的生母不夠強大,而養母卻又在不斷拒絕你」的真實寫照。

她呼籲,不管是早期移民還是新移民,對排華時期歷史的了解都是不可或缺,了解整個歷史框架,才能理解華裔移民獨特心理模式,包括身分形成、自我界定、自我表達、處理問題方法及能力等。

(上篇:【劇評】2017年夏季日劇初回短評(上):略顯平淡的七月天)

上週才因為夏季日劇過於平淡而感到乏味,這禮拜精彩好看的作品就通通出來了,讓人目不暇給、讚嘆連連!《空中急診英雄3》第一集不用廢話,直接給五顆星,光是看見五人小組齊聚一堂,我就感動得一塌糊塗,富士電視台誠意十足,找回原班人馬,看完大大的滿足。多虧前兩部編劇「林宏司」打下的基礎,他把哲學思維融入劇情當中,富有深度的內容,替醫療劇開啟全新視野,希望接棒的「安達奈緒子」能保持原來的水準,今年夏天跟著這部日劇一起熱血沸騰吧!

《過度保護的加穗子》(過保護のカホコ)

《黑色筆記本》劇照(翻攝自非零分享)

演員:武井咲、江口洋介、仲里依紗、瀧藤賢一、和田正人、真矢美季、高島政伸、高畑淳子、奧田瑛二、伊東四朗 原作:松本清張 編劇:羽原大介 導演:本橋圭太 官網:http://www.tv-asahi.co.jp/kurokawanotecho/#/ 初回滿意度:★★★ (滿分五顆星)

看到電視台重拍松本清張的經典作品,其實擔憂大於期待,畢竟米倉涼子的版本太成功了,即使武井咲的演技早已被磨練得越來越好,可是要扮演銀座酒店的媽媽桑,我認為仍然缺少了霸氣。一直覺得武井咲應該都沒時間睡覺,因為經紀公司不斷幫她接戲,現在更要她成為師姐米倉涼子的接班人,成為新一代的「惡女」。米倉穿起華麗的和服就像不可一世的高貴女王,而武井咲穿起華麗的和服就像有錢人家的大小姐,兩人的氣質不太一樣。

新版的男主角找來江口洋介跟武井咲搭配,一想到兩人之間要譜出淒美浪漫的愛情故事,怎麼想都覺得不適合,難道現在流行大叔配嫩妹嗎?之前米倉涼子和仲村亨的組合令人印象深刻,新版要如何拍出不一樣的味道,對導演和編劇來說都是一大考驗吧!不過,本劇有超級豪華的配角群護航,加上爾虞我詐的鬥爭情節,肯定精彩刺激。無論哪個時代,人性的貪婪、慾望、野心,永遠是最迷人的題材不是嗎?

【雪奈日劇部屋】 臉書粉絲專頁|https://www.facebook.com/setsuna.tw 痞客邦部落格|http://setsuna2013.pixnet.net/blog 個人出版作品|《日劇人生:重獲生命微光的80個經典語錄》

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誰來把關進口食品系列報導之六(中央社記者陳政偉台北29日電)在台灣深陷芬普尼雞蛋的食安恐懼之際,食藥署又在邊境檢出大潤發進口印度的「MOTI印度紅辣椒粉」殘留芬普尼。量販店是消費者採買進口食品的重要通路,業者如何把關?消費者又該如何保障自己食的安全?

以大潤發「MOTI印度紅辣椒粉」的案例來看,被檢出芬普尼、賽滅寧、愛殺松、施得圃、得克利、三落松、三賽(口坐)等高達7種農藥與重金屬鉛殘留,令人咋舌;雖然在海關已被攔阻,並未入境,但打破不少消費者認為進口食品比較安全的刻板印象,也讓消費者質疑,進口商是否未做好海外供應商的查核工作。

大潤發公關郭建志解釋,「MOTI印度紅辣椒粉」在邊境檢查前,業者提供的產品標示成分、檢驗報告確實符合台灣法規;即使事前在文件檢查嚴謹,進口食品到了衛福部食品藥物管理署的邊境檢查,卻還是發生問題,進口食品把關仍須與政府聯手,才能防止不合格商品流入市面。

業者檢驗報告合規定 邊境檢查卻現形

業者寄望於政府的把關,但從邊境檢查不斷檢出類似「MOTI印度紅辣椒粉」的不合格案例來看,業者提供的產品標示與檢驗報告,並不代表食品都安全無虞,進口商或量販業者對於如何確保食品安全的溯源把關上,不該只是消極、被動的接受對方提供的文件。

除了第一關的邊境文件檢查與第二關食藥署抽驗外,三大量販業者大潤發、家樂福、愛買為求安全,第三關是在通路針對進口商品作一定頻率的抽檢。

家樂福每年實施抽檢計畫,針對不同項目進行固定時間與頻率的抽驗。愛買與大潤發也都需經品保人員抽檢,針對不同商品的風險性,交予SGS(瑞士SGS集團,在台灣為台灣檢驗公司)或公正的第三方檢驗。

家樂福行銷企劃部經理林夢紹告訴中央社記者,目前進口食品抽驗比例是依風險性從5%到30%,且因應食安事件與國內外的情報,針對高風險性商品,提高抽檢率,如之前進口橄欖油、米,都會做彈性的抽驗。

經過三道關卡的檢查抽驗,進口食品就能保證安全嗎?答案是否定的!

進口品項動輒上萬 成本考量未逐一送驗

不便具名的量販業者告訴中央社記者,「雖然食安的檢驗趨嚴,但檢驗的標準與效率跟不上法規的制定。」進口食品品項繁雜,動輒萬項以上,通路商無法將所有品項皆送驗,否則成本太高,只能提高售價,但量販就是以平價為優勢,提高售價會降低消費者購買動機。

業者也直言,商品在海關邊境檢查核可後才能進口到台灣,但在商品上架後,執行後續查驗也會有落差。有些經邊境抽驗過的商品,仍在地方衛生局檢驗時發現問題,業者最後只能自行回收賠償,苦吞所有成本。

不能只靠政府 量販自主檢驗應加強

「再完整的食安系統也無法完全防堵漏洞,就像即使有完整的法律規範,仍無法避免犯罪行為。」主婦聯盟環境保護基金會研究員湯琳翔認為,政府的食品安全檢驗機制比過往更為完整,甚至目前抽驗比例高達8%,比歐美許多國家3%到5%高出許多,但進口食品畢竟是市場機制,政府能著力的空間有限,食安檢驗不能把責任都加諸在政府身上。

他指出,通路業者應該建立並公布商品完整產銷履歷,包含產地、生產、包裝、配送、銷售等資訊,供消費者查詢並安心採購,這樣做不僅廠商獲得信譽,也讓被動的食安機制轉為主動。他建議,通路業者除了可找有信譽與保證的大型國際食品廠合作,加強自主檢驗也不失為一種管道。

不過,湯琳翔也坦言,通路若為提高品質,要求食品商提供溯源檢驗,將讓議價空間變少,通路業者若增加自主檢驗也會累積成本,最後價格仍會轉嫁到消費者身上,以提供完整產銷履歷來說,連國內廠商的商品能提供者都不及1%,歐美國家目前也未全面落實。

選購進口食品 消費者基本動作不能少

但就現有機制來看,對消費者而言,中文標示是辨識進口食品成分內容物的管道,大潤發商品處進口組採購督導柳翠屏認為,中文標示一方面提供消費者對該食品的認知,一方面提供資料給衛生主管機關做後市場稽查依據。在食品安全有疑慮時,可以執行相關管理措施。

她建議,選購進口食品時,首先注意是否有合格中文標示,並註明製造產地、進口商、內容物、成分等資訊,同時還要檢查是否已經過期。再來,外包裝是否完整無破損,若可看到內容物,檢視有無異狀,例如不正常的沉澱、顏色異常混濁或有異物。

進口食品從海關到食藥署檢驗,再到零售通路商,等到架上,最後再被檢出問題時,已經是整個供應鏈的末端,下架、銷毀都為時已晚,湯琳翔認為,民眾判別食安的底限不該只是中文標示。提高進口商與通路業者的自主管理,採購時就注意對方提供的產銷履歷,幫民眾把關,也是替自身信譽加分。1060929

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借貸要注意的事項有哪些?

借貸不是一件很簡單的事情,要注意的事項有很多,萬一忽略的其中一項很可能就借不到了,借貸要注意的事項有:

1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況;

2、要評估借貸的能力;

3、要瞭解借貸的用處;

4、要商討借貸的利率;

5、要簽訂借貸合同,最好有第三人的存在;

6、區分銀行借貸與民間借貸。

借貸三大忌!

借貸是一個三思而後行的過程,借貸要全局考慮才下的決定。

但通常在這麼緊急的關頭,很多人還是會犯借貸的三大忌:

1.不熟悉借款人的品行,不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸;

2.借貸的金額雖然不大,但是卻沒有寫借條,這是不夠謹慎的表現;

3.根本不知道借貸的用途。

這是借貸的三大忌,雖然很多的人都知道,但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者,借貸一定要寫契約,因為這是雙方借貸關係成立的有利證據,也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
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